过去十余年,伴随中国经济的高速增长,快速城镇化极大促进了房地产市场的繁荣。2015 年我国城镇人口达到了 7.7 亿人,城镇化率为 56.10%。通过城镇总人口比重曲线,可以看到我国的城市化进程开始逐步边际放缓。但是考虑 到欧美及日本各发达国家的城镇化率,我国城镇化仍有很长一段路要走,未来还有 10-20 个百分点的发展空间,预计 2020 年我国的城镇化率到达约 60%。城镇化率的提升空间有利于带动城镇适龄人口的增加,从而支撑房地产市场,但 是这种增加的影响会随着城市化进程的逐步放缓而逐渐减弱。

中国城镇总人口及比重

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资料来源:公开资料整理

中国城镇化率

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    在经历了 60 年代初至 70 年代末接近 3%的增长率以及 85-90 年接近 1.5%的高增长率后,我国人口增长率开始出现断崖式下跌,1998 年人口增长率降到 了 1%以下。中国 15-64 岁人口比重在 2011 年达到了 74.35%的峰值,2015 年回落至 73.22%。同时,劳动年龄人口同 比增速从 2012 年的-0.18%降到 2015 年的-0.54%,这意味着传统的人口红利逐渐消失。

中国人口总量及增长率

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    2000 年全国流动人口数量为 1.21 亿,而到 2015 年,全国流动人口 2.47 亿,占总人口比重也由 2000 年的 9.55% 攀升至 2015 年的 17.97%。人口的流动以城镇化进程为开端,以农村密集劳动力流向城市为主要特征,流动规模和范 围都呈迅速扩大的态势,几大经济圈成为主要的人口流入地。

流动人口占比不断升高

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常住人口与户籍人口比例

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    常住人口与户籍人口之比能够最为直观的反映人口流动状况,对比 2004 和 2014 年的数据来看,近十年间北京和 上海的常住人口与户籍人口的比值已经从 1.3 倍左右迅速攀升至 1.6 倍和 1.7 倍,广东和浙江等经济发达省份比值也出 现了一定程度的上升。从人口净流入来看,几大经济圈京津冀、长三角、珠三角的发达城市因为天然的平台和资源配 置优势承接了人口净流入,而东北和中西部等区域因为经济发展和资源配置落后等多方面因素人口流失严重。

    相关报告:智研咨询发布的《2016-2022年中国人口市场深度调查及发展前景预测报告

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